×

搜索

搜索站內資源

第四次限高令來了,李嘉誠在上海的大樓賣早了,起碼少賺了200億

小九 2022/07/25

第四次的限高令來了,這次的限高令更加嚴格,現在已經規定不再建設500米以上的大樓,另外只有超過250米的大樓就要嚴格控制。

這意味著未來中國將告別摩天大樓的時代了。事實上現在中國擁有的高樓大廈已經足夠使用了。深圳頂級寫字樓的空置率已經高達兩三成了,這就說明已經供大于求了。

過去10年,很多城市都在拼命建設高樓大廈,很多城市管理者都認為高樓大廈是政績的體現,也是城市現代化的體現。不管是一線城市,還是二線城市,過去10年摩天大樓都好像雨后春筍一樣冒了出來。

這次限高對于現有的摩天大樓影響也是非常大,這意味著未來將很難再出現頂級的摩天大樓了,那麼現有的這些項目價值就會上漲。

摩天大樓的商業價值主要是經營寫字樓、酒店、公寓跟商場。如果摩天大樓太多,市場又只有那麼大,那麼就會造成空租。出現空租期。租金收入下降,那就會影響摩天大樓的估值。

隨著限高令出台,對于現在的這些寫字樓都是好消息,意味著以后他們沒什麼新的競爭對手,特別是那些地標級的寫字樓來說更是如此。

現在中國的300米以上高樓已經是世界第一了,全球十大高樓中一半都在中國。現在管控摩天大樓的建設,其實是非常合理的。很多大公司對于頂級摩天大樓的需求還是非常大的,租用高檔寫字樓是公司的形象代表,另外很多摩天大樓都是在市中心,交通也非常方便,招聘也更加方便,所以市中心的頂級摩天大樓,隨著限高令出台,未來租金收入還是會繼續上漲的。

不過現在看來,李嘉誠在幾年之前賣掉了上海地標世紀匯廣場,絕對是賣早了。這個項目是上海唯一一個四條捷運線交匯的商業項目。2016年李嘉誠把這個項目賣掉,套現了200億現金。

這個項目也是至今中國內地售價最高的地產項目。2004年李嘉誠拿下了上海的這個地皮,最初李嘉誠的設計方案也是一個超級地標項目。后來經過了幾次的調整,李嘉誠把一棟超高層變成兩棟大樓。雖然后來建成的方案不如最初競投的時候那麼高大上,不過這個項目的商業價值還是不言而喻的,畢竟這是上海唯一一個四條捷運交匯的商業項目。

李嘉誠拿下地皮之后,足足建設了12年才完工,可是在李嘉誠完工并且完成招商之后,他卻突然把項目給賣掉了,套現了200多億。按照李嘉誠公布的利潤是60多億,可是整體肯定不止這個利潤。真正的利潤應該超過了百億。

當時看起來,李嘉誠是做了一筆好生意。不過事實上這個稀缺的項目拿在手里絕對不會吃虧。因為這個項目地理位置好,而且隨著限高令的出台,未來摩天大樓的數量也會被控制,那麼已經將建成的這些摩天大樓的出租情況絕對會越來越好,租金上漲,出租率上漲,那麼大樓的價值也會上漲。

從現在來看,這個項目估值至少要多漲200億。也就是說李嘉誠起碼少賺了200億。李嘉誠賣早了。如果李嘉誠等等再賣,那麼肯定是要賣得更好。事實上這樣的項目,最好就是長期收租,而不是直接賣掉。

這個項目有商場,有寫字樓,有酒店有公寓,其實是一個非常好的綜合體項目,而且地理位置在上海是非常難得的,如果長期拿著,未來整體年租金超過10億也不是問題。可惜李嘉誠只看到短期的利益,把這個項目早早就賣掉了。

其實李嘉誠在2004年就拿地了,如果他爭取工期,早早就把項目發展好,從2007年前后就可以開始收租了。如果從2007年就開始好好運營,那麼到2016年估計整體的租金收入都漲了兩三倍了,那麼項目的價值也得翻兩三倍了。

如果從2007算到現在,那麼已經收租15年,這個項目的總建筑面積是36萬平方公尺,其中商場是14萬平方公尺,寫字樓的面積是13萬平方公尺。

按照這個面積計算,這個項目運營好,一年收租10億左右都不是問題。王健林在上海的五角場萬達廣場,當年總計投資21個億,可是現在一年的租金已經高達7個億了。關鍵10億租金也不是封頂的。

商業項目最關鍵的就是在于運營。隨著運營越來越成熟,租金肯定也是水漲船高。事實上在2015年前后,李嘉誠賣掉了很多內地項目,大部分還是賣對的,因為很多是開發多年的房地產項目。那些項目當年拿地成本非常便宜,2015年前后賣,還是可以的。

可是這個上海世紀匯是在2004年拿地的,首先第一個錯誤就是開發周期太長了,一直等到2016年才開業,第二個就是正式開業之前就賣掉了。

事實上商業地產的邏輯跟房地產是不一樣的。現在國內開始限高,其實也是限制商業地產的過度開發。當市場供小于求的時候,那麼現在有的項目價值就會上漲。可惜李嘉誠做了一個錯誤的判斷,套現了大量的資產去歐洲投資。

其實李嘉誠現在在歐洲的投資,日子也不太好過,雖然項目表面都在賺錢,但是歐元跟英鎊跌到了20年的新低,這導致李嘉誠在歐洲資產大幅度縮水。所以說如果從這個角度來看,當年李嘉誠賣掉上海世紀匯然后去歐洲投資并不是一個好的選擇。

這一點鄭裕彤家族就聰明多了,限高令來了,他們在內地還有兩棟530米的大樓,一棟是廣州周大福中心,一棟則是天津周大福中心。這兩棟大樓隨著限高令的到來,也將成為了稀缺資產。目前中國也只有五棟已經建好的500米以上摩天大樓。


用戶評論