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恒大市值蒸發4千億,碧桂園利潤下滑9成,新鴻基依然賺了255億

小九 2022/09/13

內地房企真的是一片狼藉,這個年頭里面,不管是大房企還是小房企日子都不好過了。如果把萬科也看成國企,那麼內地民營地產公司中的遮羞布就剩下無數不多的公司。從華夏幸福開始,隨后是恒大,現在是融創、富力,一家一家都是遇到了資金的問題。

恒大的問題最為嚴重,因為恒大的盤子最大,影響也是最廣。恒大總計2萬億的負債震驚了全國。恒大在暴雷之后,市值也是一路下滑,如果從恒大市值最高4000多億算起來,如今恒大市值已經蒸發了4千億,現在恒大最新的市值只剩下200多億。

今年預計有50家房地產公司就陷入虧損,市值蒸發七八成的為數不少。隨著時間推移,頂不住的房企也將越來越多。碧桂園現在也算是為數不多的好公司,既然如此,碧桂園的利潤也下滑了9成。不過至少,碧桂園還可以保住盈利,等待反擊的機會。

看了內地民營房地產公司,再看看香港的幾大地產龍頭,突然就明白姜還是老的辣這句話,真的是非常有道理。

香港地產龍頭新鴻基剛剛公布了自己一個財年的業績報告,凈利潤為255億,別人都在過苦日子,可是新鴻基好像跟他一點關系都沒有。

新鴻基的業績實在太好了,房地產開發部門賺了158億,剩下的則是大部分來自租金方面的收入。他們的租金收入高達248億。雖然香港市場不太好,租金下滑了3%,可是內地的租金收入上漲了4%。

新鴻基這樣的公司跟恒大相比,土地儲備非常少,他們的土地儲備幾乎沒有恒大的十分之一。新鴻基在香港的土地儲備是5710萬平方英尺,在內地的土地儲備共7060萬平方英尺,大約就是1.4萬畝地皮而已。恒大、碧桂園這些公司巔峰的時候土地儲備都是二三十萬畝,甚至更多的水平。

那麼新鴻基到底是如何做到的呢?恒大這些公司倒下,有一個最大的問題,那就是他們的杠桿用得太狠了,明面上的負債率就已經在8成以上,可是實際上他們還有很多的供應商負債,恒大就至少有幾千億。

杠桿用得太狠,就無形加大了很多的風險,同時把利潤給吞噬了。另外這些公司儲備了太多的土地,萬一情況有變,在地價上的損失就非常大。

可是對于內地一些房企來說,他們如果不加杠桿,又無法在短時間內迅速做大做強。很多人無法控制自己的野心,所以最終就走上了歧途。

新鴻基公司的負債率才2成左右,這一點就完全不一樣了,關鍵新鴻基也沒什麼隱形債務。當然要做到負債低,利潤高,并不是一朝一夕的事情。恒大這樣的公司都是從2000年之后才發展起來的。可是新鴻基卻是從60年代就發展起來的。

在原始積累上面,大家完全不是一個等級的。看看新鴻基的凈資產你就知道了,這家公司的凈資產高達6900多億,而且還在逐年增加。另外一些地產公司明明負債特別高,可是賺了錢不先用來降低負債,而是都用來分紅了。

段永平就說過了,如果自己搞房地產,他會盡量不用銀行貸款,自己有多少錢就做多少項目。那麼一些公司到底是不懂,還是另有用心,那就沒人知道了。

其實如果你是做房地產的,你想用20年的時間就追上新鴻基六七十年的發展,根本是不可能的。新鴻基如今最厲害的一點就是他們每年有200多億的租金收入,而且他們的核心物業遍布香港、北京、上海、廣州等等核心大城市,抗風險能力還是比較強的。

他們有這麼多物業,并不是靠著杠桿做起來的,而是靠著每一年一點一滴的積累存下來的。新鴻基的創始人郭得勝在70年代開始就不斷用自己在房地產賺到的錢來開發商業地產,建寫字樓、建商場等等。這些物業收到的租金又繼續用來投資。

其實不隨意增加杠桿,保持現金流,然后等待機會,因為這個行業里面瘋子非常多,等待行業下滑的時候,就會有很多撿漏的機會。新鴻基也好、李嘉誠的長實也好,李兆基的恒基地產也好,他們都是此道的高手。

別人瘋狂搶地的時候,他們都是保持低調,然后等到行情開始下滑了,大家都沒錢了,他們才開始抄底。他們這幾家香港地產巨頭都已經經歷了數個周期,他們明白一次周期之后,都會有一大批地產公司倒下,在地產這個領域奔跑,絕對不是比誰跑得快,而是比誰的耐力更好。

跑得太快容易倒下,只有耐力好一直堅持下去,你才是最后的冠軍。新鴻基這樣的公司絕對不是一天練成的。如今新鴻基已經發展了三代人,可是內地很多公司卻想著一步登天,其實有的時候步子太大,容易扯著蛋。


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